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环京买房鄙视链
发布时间:2019-08-29  信息发布人:管理员  

在过去的环京市场买房概念里,距离是重要价值,哪里距离北京近就买哪里。

以此形成了鲜明的环京买房鄙视链,以下图为例,置业的选择顺序为:燕郊>香河>固安>涿州,距离相对更远廊坊、永清、霸州等则排名更低。

环京买房鄙视链


但随着轨道交通的完善,改变了城市和城市之间的通勤时间,现在购房者看的更多是交通通勤的时间距离

一波高铁新城出现在购房者的置业选择中,例如涿州、廊坊、武清、怀来、兴隆等,高铁成了环京房价“强心剂”。

其中距离北京最近的燕郊,房价也玩命地靠拢向北京,一度冲到4万/平,超过北京房山、大兴区,更不用说远郊怀密延平了。

2017年3月,北京楼市调控政策加码,其中主要内容是认房又认贷,并相应提高首付比例。随后,环京区域相继跟进调控政策。2017年6月2日,廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,意见明确表示北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购,非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套。

2017年起限购政策收紧,让沸腾的环京市场冷静下来,房价猛踩急刹车并迅速回落,其中表现最明显的还是燕郊,新房房价几近腰斩。

调整后的环京买房梯队

限购和房价回落,也让环京买房选择顺序得以重新洗牌。以目前环京主要城市的新房价格为主要参考标准,环京买房选择梯队排序如下:

·第一梯队:北三县(三河市、大厂县以及香河县)

北三县指的是廊坊的三河市、大厂县以及香河县,而燕郊只是三河市的一个镇,目前新房价格在2万左右,大厂新房价格在1万5左右,香河新房价格在1万3左右。

·第二梯队:固安县(新房价格1万4)、廊坊市(新房价格1万5)、涿州(新房价格1万3);

·第三梯队:永清(新房价格1万)、霸州(新房价格1万)。

谁在买环京的房子?

环京房价冷却之后,购房者也开始客观地分析目前环京房价到底值不值,是不是与城市匹配,到底该不该买?

其实会选择在环京置业的购房者,无外乎三类:

01改善不置换

总的来讲,这类购房者有钱有闲,置业以养生度假需求为主,更关注环境改善,追求环京独特的自然资源,比如霸州温泉养生、怀来冬季滑雪、承德夏季避暑。

02刚需上车

受北京高房价及限购影响,部分刚性需求购房者不得不选择在环京置业。

对于这部分购房者来讲,“通勤”的需求也是极其刚性的。目前出行方式有4种,自驾、公交、地铁、城际。

通过高德地图交通大数据计算,从环京市县(区)到北京驾车通勤的平均时间来看,通勤时间基本上在75-80分钟之间

其中固安到北京的驾车通勤时间最短,仅为74分钟。怀来驾车通勤时间最长,达到103分钟,这也与怀来距离北京市较远、交通拥堵等有关。值得关注的是,燕郊在环京八个区域中到北京的通勤占比最高,达71.8%。但到北京直线距离最近的燕郊平均驾车通勤时间与距离并不成正比,平均驾车通勤出行时间达到75分钟,因拥堵造成约2倍的时间成本。

环京买房鄙视链


公交层面,京南的通勤班车比较多,北三县的也不弱,但也都面临交通拥堵、通勤时间长的问题。

地铁才是通勤价值的核心,但目前唯一确定的就是地铁M22号线平谷线将在燕郊设站,计划于2019年开工,2022年建成通车。

城际高铁作为通勤工具的价值在现阶段还不算很大,虽然高铁只要半小时,但是候车,上车,下车时间加一块都不会少于40分钟,通勤时间也没有缩短多少。还有通勤班次、车票成本、与主城区距离等很多限制。

03投资升值

严肃君的N个500人置业群里,经常有群友会问“环京以后到底还有没有升值潜力?”

在此,严肃君还是想强调一下,对于房产投资的个人观点。

首先,通过房子实现资产翻倍的时代已经一去不复返了。

在“房住不炒”的大方针下,房价保持平稳是主基调,房子的金融属性已经大大的减弱了,房子或许有升值或者保值功能,但在这样的市场下绝不再适合投机获利。

其次,任何投资都是有风险的,如果是投资环京房产的话,严肃君建议购房者正确的评估个人的抗风险能力,既要享的了房价上涨的红利,也要抗的住资产贬值的压力。

严肃君身边也有朋友先买了固安房上车,希望作为升值杠杆,以房换房,未来能够再在北京置业。但北京限购政策之后,首套房认房又认贷。被二套的朋友,只能哭诉自己首套资格没有了,几乎等于失去了北京买房的机会。

一站新区,两站北京,这里是霸州

屁股决定脑袋(先解决定位问题),才有可能充分发挥购房者本身的聪明才智,选择最适合自己的买房区域。

对于上述3种置业者,霸州在环京楼市的排位正在上升,究其原因:

1、从房价来看,目前霸州依旧是价格洼地。

2、政策利好,环京又环雄。

环北京都市圈的发展过程中,最具影响力的三个事件分别为:通州副中心建设;大兴国际新机场建设;雄安新区建设。后两个都将直接利好霸州。

3、一站新区,两站北京,交通是硬件。

霸州位于京、津、雄三角黄金地带,北距北京不到80公里,东临天津70公里,南临雄安新区仅20公里,距离新机场也只有40公里。霸州规划有三轨三高速两国道,是目前唯一拥有两条高铁的县级市

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京雄高铁设霸州北站,资料显示京雄城际铁路河北段时速350公里每小时,北京段时速250公里每小时。从霸州出发,向南7分钟可达雄安站,向北7分钟可达固安东站,13分钟到达新机场站,33分钟到达北京西站。

此外,津保高铁设霸州西站,至天津30分钟;京九铁路设霸州站。

4、中国温泉之乡

按照《霸州市城乡总体规划(2013—2030年)》,霸州被定义成了华北重要的生态宜居新城、休闲文化名城和温泉养生健康城。

这里已探明地热面积大于500平方公里,热水储量约220亿立方米,地下泉水富含氟、硅等多种矿物质及稀有元素,具备极高康养价值。身为世界四大富热田之一的霸州被誉为“中国温泉之乡”。

5、产业发展